이번 포스팅에서는 전세권 설정의 의미와 신청 방법 그리고 효력 발생 시점에 대해서 정리해봄으로써 전세 계약 시 사기 피해를 방지하기 위한 방법에 대해서 소개해드리겠습니다.
우선 전세 계약을 앞두신 분들 중 대부분의 분들이 많이 서투시기 때문에 전세권 설정이니 대항력이니 등등 꼭 필요한 내용을 많이 놓치시고 계실 거라 생각합니다. 그래서 부동산 중개업자에게 많이 의존하게 되는데요. 물론 성실하신 분들은 이러한 세입자의 입장을 고려하여 세부 사항을 디테일하게 설명해주시고 주의할 부분도 짚고 넘어가 주시지만 일부 나쁜 업체의 경우 단순히 계약 성사만을 목표로 대충 넘어가는 경우도 적지 않습니다. 그래서 우리 스스로가 꼭 알고 손해를 최대한 안 보기 위해 공부해야 할 텐데요. 글 중 하나가 전세권 설정이라는 개념입니다.
평소 전세권 설정의 뜻과 신청 방법 그리고 효력 발생 시점에 대해 궁금함을 가져오셨던 분들이나 전세 계약을 예정 중에 있으신 분들에게 굉장히 유용한 내용이 될 거라 자신하니 끝까지 천천히 봐주시고 많은 도움 얻어가세요. 그럼 내용 바로 시작하겠습니다.
전세권 설정과 대항력의 개념 비교
우선 전세권 설정의 내용을 원활하게 이해하기 위해서는 대항력의 개념과 우선변제권의 개념에 대해서 짚고 넘어갈 필요가 있습니다. 해당 내용에 대한 내용만을 아주 쉽고 명쾌하게 정리한 포스팅이 별도로 존재하니 잠시 이동하셔서 가볍게 읽고 이해한 뒤 넘어와주세요.
대항력 의미 이해하고 전세 계약 사기 피해 피하는 방법
정리하자면 대항력이라는 것은 전셋집을 사용하고 전세 계약 만료 시점에 전세보증금을 돌려받을 권리를 의미하며 전입 신고를 통해 신청이 가능하고 신청일 다음날 00시부터 효력이 발생하게 되고요. 우선변제권이라는 것은 집이 경매에 넘어가더라도 확정일자를 받은 이후에 근저당을 설정한 대상보다 먼저 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 의미하며 확정일자를 받는 것을 통해 신청할 수 있으며 대항력이 갖춰진 순간부터 효력이 적용되게 됩니다.
그런데 이 포스팅에서 중점적으로 소개해드릴 전세권 설정도 우선변제권과 그 의미는 굉장히 유사하지만 큰 차이가 존재합니다. 전세권 설정이란 계약한 전셋집이 경매에 넘어가더라도 자신보다 권리 우선순위가 낮은 제삼자보다 먼저 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 권리로서 신청 방법은 전세 계약 시 법무사를 통해 별도로 권리를 설정할 수 있습니다. 그런데 효력 발생 시점에서 우선변제권과의 큰 차이가 발생하는데요. 바로 전세 계약 직후부터 효력이 발생한다는 것입니다.
우선변제권의 경우 대항력이 발생하는 시점부터 효력이 발생하기 때문에 아무리 빨라도 전세 계약 당일 주민센터에 방문해 전입 신고와 함께 신청하여 신청일 다음날 00시에 대항력이 갖춰지는 시점부터 권리를 갖게 될 수밖에 없는데 일부 악의적인 뜻을 가진 집주인이 계약 시점과 대항력 효력 발생 시점 그 사이 몇 시간의 차이가 발생하는 허점을 노려 계약한 전셋집을 근저당으로 잡아 담보 대출을 받는 경우가 있기도 하죠. 그래서 별도의 특약 사항을 전세 계약 당시 넣지 않았다면 세입자 입장에서는 자신도 모르게 덜컥 사기에 휘말리고 피해에 그대로 노출될 수 있는 것이죠.
| 우선변제권 | 전세권설정 | |
| 뜻 | 전셋집이 경매에 넘어가도 권리 우선순위가 자신보다 낮은 대상보다 먼저 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 권리 | |
| 신청 방법 | 주민센터에 방문하여 확정일자 받기 | 법무사를 통해 전세 계약 시 설정하기 |
| 효력 발생 시점 | 대항력 발휘 직후 | 전세 계약 직후 |
정리하자면 우선변제권이나 전세권 설정은 의미는 자신보다 권리가 나중인 사람보다 경매 낙찰금에 대해 우선적으로 변제받을 수 있는 권리인 것은 동일하지만 우선변제권은 전입신고일 다음날 00시부터 대항력이 발휘되는 순간부터, 전세권 설정은 전세 계약 완료 시점부터 효력이 발생된다는 차이가 있습니다.
마무리
지금까지 전세권 설정의 의미와 신청 방법 그리고 효력 발생 시점에 대해서 정리해봄으로써 전세 계약 시 사기 피해를 방지하기 위한 방법에 대해서 소개해드렸습니다.
전세 계약 완료 시점부터 대항력이 발생하기 때문에 우선변제권의 시간 공백의 허점을 계약 시 별도의 특약 사항 없이도 안전하게 진행할 수 있다는 점에서 꼭 알고 계셔야 할 개념 중 하나라고 생각하는데요. 부동산 중개업자 분들이 이런 개념 차이까지 세세하게 설명해주는 경우는 매우 드물다고 봐야 하고 이는 온전히 전세 세입자 스스로가 알아야 할 내용에 해당된다고 볼 수 있기 때문에 이번 기회에 두 개념을 비교해서 천천히 읽어보시면서 이해해두시면 좋을 것 같습니다.
평소 전세권 설정의 뜻과 신청 방법 그리고 효력 발생 시점에 대해서 관심을 가져오셨거나 전세 계약을 앞두고 계신 분들이 이 포스팅 내용을 통해 많은 도움받아가셨으면 좋겠습니다. 다음에 또 유용한 내용의 포스팅으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.
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