근저당 의미 알고 전세 계약 시 사기 피해 피하는 법

이번 포스팅에서는 근저당이라는 용어의 의미에 대해서 알아둔 뒤 전세 계약을 진행하여 사기 피해를 피하는 방법에 대해서 소개해드리겠습니다.
보통 전세 계약을 진행함에 있어서 부동산 중개업자가 주의 사항을 알려주고 진행을 도와준다 하지만 일부 계약 성사로 인한 중개 수수료에만 초점을 맞춘 채 디테일한 조언과 도움을 주지 않는 업체도 분명 존재합니다. 그래서 전세 사기를 피하기 위해서 꼭 알아두어야 할 개념들이 있는데요. 그중 하나가 지난 포스팅에서 소개해드린 깡통전세 용어였습니다. 못 보신 분들은 아래 링크를 통해 확인하시고 이 포스팅의 내용을 보아야 더 정확한 이해가 가능하니 가볍게 보시고 오시길 바랍니다.

깡통전세 개념 및 위험 그리고 사기 피해 대비책

여기에 이어 근저당이라는 개념에 대해서도 가볍게 알고는 계약에 임할 필요성이 있는데요.
평소 전세 계약을 계획하시거나 근저당의 뜻에 대해서 궁금함을 가져오셨던 분들에게 굉장히 유용한 내용이 될 거라 자신하니 끝까지 천천히 봐주시고 많은 도움 얻어가세요. 그럼 내용 바로 시작하겠습니다.

 

근저당의 의미와 전세 계약 시 리스크

근저당이란 집주인이 집을 구매할 당시 해당 집을 담보로 대출을 얼마나 받았는지를 알 수 있는 지표인데요. 보통 근저당이 잡혔으면 그런가 보다 하고 넘어갈 수도 있지만 전세 계약 시 훗날 전세보증금을 돌려받는 과정에서 손해를 보지 않거나 보더라도 이를 최소화하기 위해서는 꼭 근저당의 위험도에 대해서 따져볼 필요가 있습니다.
우선 근저당이 설정된 집은 집주인이 집을 살 시점에 은행에서 해당 집을 담보로 대출을 받은 것이고 이는 곧 전세 세입자가 전세 계약을 하는 시점보다 은행으로부터 대출을 받은 시점이 더 먼저라는 것입니다. 다시 말해 해당 전셋집에 대해 추후 금전적인 이해관계를 논해야 하는 상황이 발생했을 때 은행이 세입자보다 권리 주장에 대한 우선순위가 먼저라는 것이죠. 그러므로 집주인이 대출을 갚지 못하거나 세입자로부터 받은 전세보증금을 다른 곳에 써서 변제할 능력이 되지 못할 때 해당 집은 경매에 넘어갈 수 있고 제삼자로부터 해당 전셋집이 낙찰된다 하더라고 낙찰가에서 전세 세입자보다 권리 우선순위가 먼저인 은행에게 배당이 선지급된다는 것입니다.

보통 경매라는 것이 1회 차에 덜컹 낙찰이 되는 경우는 거의 전무하고 최소 유찰 1회는 진행되는 것이 보통이며 유찰 1회당 최저 입찰기준이 30% 정도 떨어지는 것을 감안했을 때 근저당이 설정된 전셋집의 경우 그 리스크가 상대적으로 더욱 높아진다는 결론을 도출할 수 있는 것이죠. 예를 들어 매매가가 2억 5천이고 전세가가 2억, 근저당이 5천만 원 잡혀있는 전셋집이 경매에 넘어갔고 유찰 1회 진행 후 가까스로 경매 2회 차에서 낙찰이 되었다고 가정해보면 30% 최저 입찰 가격이 하락해 1억 7,500만 원 정도에 낙찰이 될 테고 이 중 권리 우선순위가 먼저인 은행에 근저당 5천만 원 분이 먼저 지급되면 남은 금액은 1억 2,500만 원입니다. 다시 말해 돌려받아야 하는 전세보증금 2억 중 1억 2,500만 원만 받을 수 있게 되고 나머지 7,500만 원은 손해를 감수해야 한다는 것이죠. 이것도 유찰이 1회만 진행되었고 은행 다음의 권리 우선순위가 세입자라는 최적의 가정에서 나온 결과이며 유찰이 더 많이 진행되거나 은행 다음의 권리 우선순위로 세입자가 아니라면 그 손해의 폭은 더욱 커지게 될 것입니다.

 

근저당 전셋집 계약 시 대응 방법

이와 같이 근저당이 설정된 전셋집 매물에 대해 전세 계약을 진행하려는 분들이시라면 만에 하나 전세 계약 기간 동안 해당 집이 경매에 넘어갈 수 있고 유찰이 1회 진행될 것까지 감안해서 매매가의 70%에 해당하는 금액이 전세가와 근저당으로 잡힌 금액의 합보다 큰 집에 대해서 전세 계약을 진행해야 한다는 것입니다. 그래야 유찰 1회 진행 후 매매가의 70%의 금액으로 낙찰이 되고 근저당 금액을 은행에 지불하고도 세입자의 전세보증금을 돌려받을 여지가 있는 것이기 때문이죠.

 

마무리

지금까지 근저당이라는 용어의 의미에 대해서 알아둔 뒤 전세 계약을 진행하여 사기 피해를 피하는 방법에 대해서 소개해드렸습니다.
부동산 전세 계약 시 근저당의 개념에 대해 잘 모르시는 분들이 너무나 많고 계약 성사 후 중개 수수료에만 목표를 두고 빨리 계약을 서두르는 일부 나쁜 부동산 중개업자도 존재하기 때문에 이러한 필수 용어에 대한 정확한 뜻과 리스크 그리고 근저당이 잡힌 전셋집을 계약할 때 세입자로서 대처할 수 있는 방법에 대해서는 우리 스스로가 챙겨서 알아둬야 할 텐데요. 그런 점에서 잘 모르셨던 분들은 이 포스팅 내용을 통해 미리 이해해두시면 좋을 것 같습니다.
평소 전세 계약을 예정하고 있거나 근저당이 무엇이고 그 위험도가 어떻게 되며 그에 따른 전세 세입자의 대처 방법에 대해 관심을 가져오셨던 분들이 이 포스팅 내용을 통해 많은 도움받아가셨으면 좋겠습니다. 다음에 또 유용한 내용의 포스팅으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.

 

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