이번 포스팅에서는 깡통전세의 개념과 위험 그리고 이와 관련된 사기 피해의 대비책에 대해서 소개해드리겠습니다.
보통 전세계약을 앞두신 분들이나 부동산에 관심이 많으신 분들은 깡통전세라는 용어를 한 번쯤 들어보셨을텐데요. 그런데 적지 않은 분들이 이 깡통전세의 의미가 무엇이고 이것의 리스크는 구체적으로 어떤게 있는지 잘 모르시더라고요. 물론 부동산 중개업자 분들이 여러 경험을 기반으로 매물에 대한 위험을 차근히 설명해주시기도 하지만 당장 계약 성사만을 목표로 하시는 분들은 별도로 언급을 안해주는 분들도 많아 계약 당사자인 우리는 꼭 알아두실 필요가 있는 용어 중 하나인데요.
평소 깡통전세의 의미와 리스크 그리고 이에 대한 사기 피해를 예방하기 위해 우리가 해야할 대응책에 대해서 궁금함을 가져오셨던 분들에게 굉장히 유용한 내용이 될 거라 자신하니 끝까지 천천히 봐주시고 많은 도움 얻어가세요. 그럼 내용 바로 시작하겠습니다.
깡통전세의 의미와 리스크
깡통전세란 전세 세입자를 구할 때 흥정되는 전세가와 집을 사고 팔 때 책정되는 매매가가 비슷한 시세를 형성하고 있는 전셋집을 의미합니다. 그런데 이 깡통전세가 도대체 무엇이길래 위험하고 피해야하는지 누구나 이해하기 쉽게 잘 풀어서 한 번 설명을 들려보려합니다.
세입자는 전세 집주인에게 전세 보증금을 지불하고 해당 집에 거주를 하게 됐는데 전세 계약 기간 중간에 집주인이 경제적으로 힘들어지거나 세입자가 준 전세 보증금을 다른 곳에 쓰고 다시 돌려줄 능력이 없어졌을 때 집주인에게 돈을 받아야하는 사람들을 위해 그 집을 보통 경매로 넘기게 됩니다. 그리고 이 경매를 진행하여 다른 누군가가 해당 전셋집을 사게 되면 낙찰자가 지불하는 낙찰 금액을 통해 우선 순위에 따라 변제가 진행되는데요. 그런데 보통 경매라는 것이 1차 때 바로 낙찰이 이루어지는 경우는 굉장히 드물다고 합니다. 2차, 3차 정도는 가야 어느정도 경매에 활기가 돋고 낙찰건도 나오는게 보통이라고 하는데요.
그런데 여기서 주목해야할 것은 경매 입찰 기일 안에 낙찰이 되지 않고 유찰이 이루어져 다음 차수의 경매로 넘어가게 되면 일반적으로 경매 최저입찰가가 30%정도씩 빠져서 등장한다고 합니다. 그럼 전세가와 매매가가 비슷한 시세를 형성하고 있는 깡통전세의 경우 유찰이 1회만 진행된다 하더라고 30% 정도가 빠진 입찰 금액으로 경매가 이루어지고 설사 낙찰이 되고 변제 우선순위가 세입자가 먼저라고 해도 본래 돌려받아야할 전세보증금 그대로는 온전히 돌려받지 못하기 때문에 손해가 불가피하다는 리스크가 있는 것입니다. 그런데 보통 집주인은 집을 대출을 받아 구매하는 경우가 대부분이다보니 세입자보다 대출 은행이 변제 우선순위가 먼저인 경우가 굉장히 많아 경매 낙찰 금액을 온전히 받는 경우도 거의 없다고 보시면 되고요.
깡통전세 사기 피해 대응 방법
그럼 이러한 깡통전세 사기 피해를 최소화하기 위해 세입자가 해야할 대응책을 정리해드리겠습니다.
자신이 계약한 전세집이 혹시나 경매에 넘어가고 유찰될 것까지 감안해 매매가의 70%의 금액이 전세가보다 높게 책정된 집으로 계약을 하는 것입니다. 그리고 전세 계약 시 이 둘의 차이가 크면 클수록 나중에 예상치 못한 일로 전세 보증금을 돌려받지 못한 상황에서도 그나마 그 피해를 최소화할 수 있는 가능성이 높아지게 됩니다.
마무리
지금까지 깡통전세의 개념과 위험 그리고 이와 관련된 사기 피해의 대비책에 대해서 소개해드렸습니다.
보통 전세 계약을 진행할 때 너무 부동산 중개인에게 의존하는 경향이 있지만 일부 못된 업자들은 이러한 깡통전세의 위험에 대해 잘 설명해주지 않고 중개 수수료만 챙기려는 경우도 적지 않기 때문에 자신이 소중히 벌어 마련한 전세 보증금을 날리지 않기 위해서라도 꼭 챙겨두어야 할 용어라고 생각되는데요. 부동산 권리에 있어서 우선순위가 가능한 먼저인 매물 중 전세가가 매매가의 70%보다 아래로 시세가 형성된 전세집을 계약하는 것이 혹시 모른 경매로 인한 리스크까지 대비할 수 있는 대비책으로서 세입자에게 요구되는 최소한의 행동강령이라 할 수 있겠습니다.
평소 전세 계약을 앞두고 계시거나 깡통전세의 의미 및 리스크에 대해 관심을 가져오셨던 분들이 이 포스팅 내용을 통해 많은 도움 받아가셨으면 좋겠습니다. 다음에 또 유용한 내용의 포스팅으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.
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