이번 포스팅에서는 전세 계약 시 대항력을 악용한 사기 피해 유형과 이를 대비하기 위해 대처 요령에 대해서 소개해드리겠습니다.
대항력이 발휘되는 시점이 전입신고일 다음날 00시부터이기 때문에 전세 계약을 하고 난 직후 바로 전입신고를 했다고 할지라도 그 사이 몇 시간 정도의 시간 차가 발생할 수밖에 없습니다. 물론 굉장히 드문 일이긴 하지만 이 사이를 틈 타 악의를 가진 집주인이 세입자 몰래 근저당을 잡아 대출을 실행하는 경우가 있어 뒤늦게야 알게 되는 경우가 있고 더 나아가서는 집이 경매에 넘어갔을 때 자연스럽게 세입자가 후순위로 밀리기 때문에 전세 보증금을 날리는 경우도 있을 수 있는데요.
평소 전세 계약 시 대항력 효력 발생 시점을 악용한 사기 피해를 대비하는 방법에 대해 궁금함을 가져오셨던 분들에게 굉장히 유용한 내용이 될 거라 생각하니 끝까지 천천히 봐주시고 많은 도움 얻어가세요. 그럼 내용 바로 시작하겠습니다.
대항력 및 우선변제권 개념
우선 대항력과 우선변제권의 뜻과 신청 방법 그리고 효력 발생 시점을 정확하게 알아둘 필요가 있는데요. 해당 용어에 대한 내용만을 별도로 다룬 포스팅을 아래에 따로 남겨둘 테니 잠시 시간 내셔서 들어가 보고 돌아와 주세요. 굉장히 쉽고 명료하게 설명해놓아서 이해하는데 불편함이 없으실 거고 전세 계약을 하지 않더라도 살아가면서 이 정도는 상식입니다.
대항력 의미 이해하고 전세 계약 사기 피해 피하는 방법
대항력 및 우선변제권 빈틈 이용한 사기 피해 대응 방법
대항력은 전입신고를 통해 신청이 가능하고 우선변제권은 확정일자를 받음으로써 획득이 가능했는데요. 신청일 기준 다음날 00시부터 대항력이 발생하고 우선변제권은 대항력 발생 직후, 다시 말해 전입신고일 다음날 00시부터 효력이 발생하게 됩니다. 둘 다 계약 매물 주소지 관할 주민센터에 방문해야 하기 때문에 한 번에 신청하고 전세 계약 당일에 신청할 것을 거의 대부분이 강조하고 있기 때문에 전세 계약일 다음날이 시작됨과 동시에 대항력과 우선변제권의 효력이 생긴다고 정리할 수 있겠는데요. 그럼 아무리 빨리 신청을 해도 전세 계약 이후부터 다음날 00시까지의 시간 동안 전세 세입자는 아무 권리 효력을 가질 수 없게 됩니다. 그리고 이 약점을 틈 타 집주인이 세입자 몰래 계약한 집에 근저당을 설정해버려 전세 세입자의 권리 우선순위가 뒤로 밀려나게 되면 혹시나 집이 경매에 넘어갔을 때 정말 골치가 아파지는 것인데요.
그래서 보통 이런 사기에는 2가지 방법으로 대응을 할 수가 있습니다.
첫 번째는 계약서에 특약 사항을 넣는 것입니다. 계약서에 전세 계약 이후 1일에서 길게는 1주일까지 계약 부동산에 대해 근저당을 설정하지 말 것이며 이를 위반할 시 계약은 무효화되고 전세 보증금을 일시 현금으로 반환해야 한다는 내용의 특약 사항을 요구하는 것입니다.
두 번째는 전세권 설정이 있습니다. 전세권 설정에 대해서만 별도로 다룬 포스팅이 있으므로 해당 내용을 참고하셔서 와주시면 보다 편하게 이해가 되실 거라 자신하고 또 이는 정말 나중에 부동산 계약 시 필수로 알고 있어야 할 상식이기 때문에 이번 기회에 몇 분만 시간 투자하셔서 정독하시기를 추천합니다. 어렵지 않게 아주 깔끔하게 풀어서 설명해놓았습니다.
전세권 설정 의미 및 신청 방법 그리고 효력 발생 시점
전세권은 우선 변제권과 달리 효력 발생 시점이 전세 계약 직후이기 때문에 대항력이 발휘되기까지의 시간적 차를 이용한 사기 피해를 원천적으로 막을 수 있습니다. 그러므로 법무사를 통해 전세 계약 시 전세권 설정을 해주시면 크게 신경을 쓰지 않고 피해를 최소화할 수 있겠습니다.
마무리
지금까지 전세 계약 시 대항력을 악용한 사기 피해 유형과 이를 대비하기 위해 대처 요령에 대해서 소개해드렸습니다.
전세 계약을 앞두시고 계신 분들 중 잘 모르시거나 서툴러서 조심해야 하거나 신경 써야 할 내용에는 무엇이 있는지 많이 걱정되실 것 같은데요. 용어가 어색해서 그렇지 한 번만 시간을 투자해서 보면 별다르게 어렵지 않은 내용이고 살아가면서 꼭 알아두어야 하는 내용이기 때문에 이번 기회에 천천히 보시면서 이해를 해두시면 좋을 것 같습니다.
평소 전세 사기를 예방하는 방법에 대해 관심을 가져오셨던 분들이 이 포스팅 내용을 통해 많은 도움받아가셨으면 좋겠습니다. 다음에 또 유용한 내용의 포스팅으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.
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